近日，美国财政部长贝森特（Scott Bessent）在电视采访中透露，美国政府正积极推动房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）重新上市，预计市值可能高达7至8万亿美元（太夸张了吧）。笔者对此大吃一惊！话说2008年美国次贷危机引发全球金融海啸，房利美、房地美被政府接管后退至OTC市场交易。如今欲重新上市优配良品，意欲何为？
房利美股价以除权后价格计算，由高峰时期2000年最高74.08美元，2007年次高点68.01美元，暴跌至2010年最低0.185美元，其后反弹。2013年至2021年主要波动区间为1美元至5美元，但2023年初再次跌回0.352美元，不过如今股价回升至11.33美元。
根据全美地产经纪人协会（NAR）今年6月份数据，美国二手楼楼价中位数为43.5万美元，但一手楼楼价中位数则只有40.2万美元，二手楼比一手楼高8个百分点。其情形正如大流行期间，特斯拉二手车车价高于一手车车价一般。当时特斯拉新车交付延后，中国区Model Y最长交付期长达4个月以上，导致二手车被炒高。如今美国二手楼楼价高于一手楼，原因在于大流行期间，美联储大手降息，很多美国人取得按揭贷款利率甚至低至2厘，而如今则高于6厘——曾经最高7厘以上——8月份最新数据是6厘59。此等情形，二手楼业主欲换楼则要承担3厘至4厘利息差额，因此二手楼供应少使得楼价偏高。二手楼楼价高企，成交自然减少。2007年次贷危机之前，历史最高峰二手楼成交超700万套，次贷危机发生后急降，2010年只有约340万套。此后回升，但2020年美联储大手降息令成交重返600万套之上。后随着通胀急升，美联储多次大手加息，二手楼成交自然一落千丈。NAR数据显示，2024年美国二手楼成交407万套，今年更少。在走势图上，2010年低点为浪[a]，回升至2020年历史次高点为浪[c]，之后进入浪[c]下跌。从浪型分析，一旦跌破2010年低点，熊市随时结束，因为这是[c]浪（5）最后一跌。
美国二手楼成交转折点优配良品，应该是未来美联储再次大手降息及两房重新上市。
先讲美联储利率政策。主席鲍威尔上个月坚决拒绝降息，尽管有两名理事反对，认为需要降息，他指必须要看到数据理想才能降息。有记者问鲍威尔，何种数据变化作为降息标准？鲍威尔答道，并无标准。可笑！2022年时，市场已经批评美联储加息太迟；而去年降息太迟是鲍威尔亲自所承认。特朗普多次指责鲍威尔不降息令美国政府每年多支付数千亿美元利息，并称鲍威尔为“Mr. Too Late”。
美联储近期一位理事库格勒（Adriana Kugler）提前5个月辞职，特朗普迅速提名白宫经济顾问委员会主席史提芬.米兰（Stephen Miran）填补空缺。而另一位理事库克（Lisa Cook）则因在抵押贷款申请过程中存在不当行为，被特朗普“炒鱿”。反映出特朗普在降息问题上极其进取，意图左右美联储利率政策。鲍威尔原本坚拒降息，但上个月初次申领救济金人数数据不济，且劳工部又大幅向下修正前两个月数据（大劈超过九成，实在离谱），市场认为9月降息机会超九成，后美股下跌，联邦利率期货显示9月降息可能性又跌至七成，且可能今年只降息一次。不过，8月22日鲍威尔在积逊.荷露年会上演讲，一开场美股便急升，联邦利率期货显示9月降息机会又回到九成之上。
目前美国30年按揭利率仍在6厘以上，按揭贷款总额接近13万亿美元，其中“两房”占五成左右，若未来美联储降息，按揭贷款势必再大幅增加。两房目前总市值950亿美元，重新上市市值增长潜力巨大。贝森透露，根据规划，出售3至6个百分点股份预计可带来至少300亿美元收益，换言之上市可能带来10倍增值。难怪特朗普威逼利诱鲍威尔降息，声称要大减2至3厘才合理。一来可以令政府减少利息支出6000至9000亿美元，二来两房上市美国政府持股市值暴增。
上述讨论，对于投资者而言，主要是美国降息对于内房股太重要。内房股有大量美元债要还，美国大手降息，美元贬值，对内房股有利。再者，美国大幅降息，中国利率仍有下降空间。
记得2017年10月14日曾撰文分析过中国二手楼市走势优配良品，题为《中国楼市将进入第（4）浪调整》。文章详细分析二手楼价波浪走势，明言第（4）浪将至：“相信第（4）浪一线城市坚挺，而次一级城市或者一线城市周边楼价将有较大程度的跌幅。”
而对于内房股，则认为“中国恒大2015年以来，先是运行一个大型三角形整理，接着进入飚升阶段。但近期明显出现一个楔形走势，且本周已经轻微跌破楔形的下边，走势上可能仍有反复。不过恐怕中期见顶的机会较大。融创中国虽然未出现楔形，但日线图及周线图上RSI背驰严重，同样可能见顶。作为走势最强的两只内房股若见顶，其他股走势则不必讲。”
文章发表后，内房股大跌，融创由36.26港纸跌至2018年10月最低16.18港纸，最大跌幅55%。之后就进入第（5）浪上升，楼价同样如此。
深圳二手楼于2021年见顶，目前跌幅超过三成，其他一线城市跌幅相若，但深圳楼市升幅最大，现时已经跌破2017年前后的平台，具代表性。深圳二手楼后市走势有两种可能性：
其一，abc三浪下跌，短期内浪（a）结束，其后展开浪（b）反弹，力度较强，但可能比较反复。
其二，反弹仅仅是第4小浪，明年仍有第5小浪最后一跌，才结束浪（a）。
以目前中国A股市场走势之强劲，笔者相信第一种可能性比较大。尽管年轻一辈买楼意欲不如上一辈，但对于股市投资突然获得一笔财富而言，改善住房条件仍然会是首选。
再看看恒生内房股指数走势。内房指数见顶时间是2019年底，但此前已经于顶部震荡一段时间，看看平均线系统走向——逐渐收敛模式，10、25、55、125、250、500及1000日平均线由极大差距逐渐收缩至交汇，期间内房指数几次跌破1000日平均线都出现反弹，但当均线系统收敛至极端后一举跌破，此时均线系统开始发散向下，形成转势。自此内房股一泻千里！
相反，内房指数见底时间是去年9月，但其实已经与底部区间震荡一番了。去年10月曾一度冲破500日平均线，后于今年4月、6月两次触及500日平均线无功而返，但目前终于突破。而此时，均线系统亦已渐渐开始发散向上。将去年中至今走势图倒转过来，与顶部走势如出一辙。当前局势，可谓万事俱备，只欠东风。市场可能在等待美联储降息。一旦落地，内房股可能会大幅飚升。
（本文完）优配良品
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